8月30日，房地产行业龙头企业万科递交了上半年成绩单，其净利润水平出现了13年来的首次同比下滑，毛利率也下降了6个百分点。早在2018年就提出“活下去”的万科究竟经历了什么?
数据显示，今年上半年万科实现合同销售面积2191.7万平方米，同比增长5.5%;实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%;实现营收1671.1亿元，同比增长14.2%。
值得注意的是，今年上半年，万科实现净利润110.5亿元，同比下滑11.7%，而上一次万科出现净利润下滑时，还是在2008年。当年万科实现净利润40.33亿元，同比下滑16.74%。此次万科净利润可谓13年来首次出现下滑。
中国商报记者了解到，在万科8月30日召开的业绩会上，万科总裁祝九胜将公司净利润下滑原因归结为三方面，一是销售规模增长有限，二是毛利率下降较快，三是万科的转型业务效果还没有真正体现。
祝九胜坦言，在销售方面，与同行相比，万科增速处于比较低的水平，而地价占比却不断升高。2017年-2020年万科地售比提高了17个百分点，以后会逐步体现在结算收入和结算利润上，但现阶段销售增长对毛利下降的对冲效果有限。而在转型业务方面，当年公司对房地产服务、经营等新业务所需要的时间和存在问题的难度严重低估。此外，即使房地产服务、经营类业务成功了，其对企业营收、净利润的贡献也很有限，其实际贡献更多在企业价值和中长期估值方面。
数据显示，今年上半年，万科的税后毛利率为18%，同比下降了6个百分点，税前毛利率为23%，同比下降了9个百分点。
而金融数据和分析工具服务商万得(Wind)数据显示，公布今年上半年毛利率水平的95家A股上市房企的毛利率中位值为23.1%，平均值为24%，可见万科毛利率低于行业平均值。
实际上，万科近几年的利润水平一直处于下滑状态。万得数据显示，2018年-2020年，万科每一年的毛利率分别为37.48%、36.25%、29.25%，同期净利率水平分别为16.55%、14.99%、14.15%。
拿地成本的上涨确实推动万科从地货比逐年走高。数据显示，2018年-2020年，万科每一年的地货比分别为36.1%、40.76%、44.48%。
值得注意的是，今年上半年，万科曾多次被外界称为“白衣骑士”，外界传言其有接洽蓝光、恒大、泰禾、华夏幸福等众多资产的意向。对此，祝九胜今天在业绩会上表示，公司从未收购过华夏幸福任何项目，与恒大目前还没有实质性接触。
